Nepremičnine v najemu

Kaj za najemnika pomenijo vlaganja v poslovni prostor?

Nepremičnine, ki so nujno potrebne za opravljanje dejavnosti podjetij in podjetnikov v dobi koristnosti potrebujejo redno vzdrževanje, kot tudi investicijsko. Kako jih evidentiramo v primeru najete nepremičine?

V primeru poslovanja preko najetega prostora se običajno morajo prostori usposobiti za uporabo. Stroški uposodobitve v uporabo so od primera do primera različni in včasih lahko predstavljajo visok vložek. Običajno se med pogodbenimi strankami, ki niso povezane osebe, dogovor o tem kdo nosi stroške usposodobitve in kaj to zajema, sklene na običajen način. Najemnik usposobi prostor tako, da je primeren opravljanju dejavnosti in ob prekinitvi najemnega razmerja prostor spet vzpostavi v prvotno stanje.

Kadar pa so pogodbene stranke povezane osebe pa je dogovor, nemalokrat pa tudi vložek v prostor precej drugačen. Velikokrat se zgodi, da je najemnikovo vlaganje v najet poslovni prostor takšno, da znatno povečuje vrednost prostora.

Kaj določa Zakon o dohodnini?

Zakon o dohodnini v 15. členu določa, kaj je predmet obdavčitve. Z dohodnino so tako obdavčeni dohodki fizične osebe, ki so bili pridobljeni oziroma doseženi v davčnem letu, za dohodek pa velja vsako izplačilo oziroma prejem dohodka, ne glede na obliko, v kateri je izplačan oziroma prejet. Velja, da je dohodek prejet, ko je izplačan fizični osebi ali je kako drugače dan na voljo fizični osebi.

a) Najemna razmerja lahko določajo, da se vrednosti vlaganj po poteku najemnega razmerja najemodajalcu po takratni pošteni vrednosti zaračunajo. V tem primeru najemnik izda račun najemodajalcu, ki mu ga ta tudi povrne oziroma poplača. Vrednosti vlaganj so od tega trenutka dalje v lasti najemodajalca. Ker je zanje plačal, ni dohodka v skladu z določbami 15. člena Zdoh-2 in ni obdavčitve z dohodnino.

Najemniku se v poslovnih knjigah oblikujejo tako odhodki kot tudi prihodki. Sedanja vrednost vloženih sredstev se vknjiži med odhodke (neodpisana vrednost). Vrednost vloženih sredstev ovrednotenih po pošteni vrednosti (izdan račun najemodajalcu) pa se vknjiži med prihodke.

b) Včasih pa najemna razmerja (med povezanimi osebami) ob prenehanju ne nalagajo povrnitve stroškov vlaganj. Najemodajalec postane lastnik vloženih sredstev brez obveznosti poplačila najemniku. V tem primeru velja, da je najemodajalec prejel dohodek v naravi.

Glede na to, da so v obravnavanem primeru to »izplačila« dohodkov med povezanimi osebami, se kot podlaga za ugotovitev višine dohodka uporabljajo primerljive tržne cene (prvi odstavek 16. člena ZDoh-2). To pomeni, da je davčna osnova v obravnavanem primeru vrednost sredstev, ki jih je najemnik vložil v poslovno stavbo, ovrednotenih po tržni oziroma pošteni vrednosti, na dan prejema dohodka v naravi, to je na dan, ko je potekla pogodba o najemu. Od navedenega dohodka fizične osebe mora najemnik, ki velja za plačnika davka, izračunati, odtegniti in plačati akontacijo dohodnine.

Najemnik bo po poteku najemne pogodbe vlaganja v tuja osnovna sredstva izknjižil iz poslovnih knjig. Za morebitno sedanjo vrednost vloženih sredstev bo izkazal odhodke, ki bodo tudi davčno priznani odhodki, če so se v najem vzeti poslovni prostori uporabljali za pridobivanje prihodkov pravne osebe. Ker bo dohodek prejet v naravi, se bo povečal s koeficientom davčnega odtegljaja, če zavezanec najemodajalec pri izplačevalcu najemniku ne bo imel drugega dohodka v denarju ali ta dohodek ne bo zadosten, da bi se od njega lahko odtegnil in plačal davčni odtegljaj od dohodka v naravi.

c) Če po izteku najemnega razmerja, najemnik pusti prostor v prvotnem stanju in odstrani vse, kar je vlagal, najemodajalec ni imel nobenih prejemkov v naravi, nobenih neodplačnih koristi, zato ni osnove za obračun akontacije dohodnine.

Včasih se pojavljajo vprašanja kam se morebitna vlaganja v trenutku nastanka knjižijo. Najemnik investira v nakup novih vrat in oken, hkrati pa je po najemni pogodbi zavezan povrniti prostor v prvotno stanje.

Ali se takšna investicija smatra, kot tekoče vzdrževanje ali kot strošek investicijskega vzdrževanja?

Stroški tekočega vzdrževanja imajo namen, da osnovno sredstvo zaradi njihovega nastanka brezhibno deluje znotraj njegove življenjske dobe. Vsebinsko se nanaša na stroške popravil, stroške tekočega vzdrževanja. Ti običajno nastajajo v ciklih, kot stroški rednih letnih servisov, zamenjava poškodovanih oken, vrat, zamenjava sijalk, pleskanje...

Deli večjih osnovnih sredstev (nepremičnin, večjih strojev) imajo različne dobe koristnosti kot celotno osnovno sredstvo. V rednih, krajših presledkih je potrebna njihova menjava, ker se hitreje izrabijo. Pri zgradbi imajo različne dobe koristnosti na primer streha, inštalacije, talne obloge, okna....

V kolikor je menjava okna, vrat posledica poškodbe se vknjiži kot strošek tekočega vzdrževanja, v nasprotnem primeru pa ga uvrstimo med osnovna sredstva. Njihova obraba se redno, letno evidentira kot strošek amortizacije in ob poteku najemnega razmerja kot odhodek.