• clemente-rogelja

Reševanje najemnih razmerij v epidemiji - drugi del



Prvi odstavek 117. člena ZIUPOPDVE pravi, da ne glede na Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, najemnik najemno pogodbo odpove s pisno izjavo z odpovednim rokom osem dni. Pri tem pa ZIUPPOPDVE ne ločuje med najemnimi razmerji za določen in nedoločen čas. Ali 117. člen postavlja odpoved najemne pogodbe nad norme ZPSPP ? Spet smo priča okoliščini, kjer se namen zakonodajalca ne sklada z uradnimi pojasnili uradnih organov. Zmeda nastane na terenu, med poslovnimi subjekti, ki v danih okoliščinah, ne vedo kako postopati. Podobna dilema se dogaja na področju izplačil kriznega dodatka, v povezavi z izplačili poslovne uspešnosti.

Kaj pravi Ministrstvo za okolje in prostor?


  • ZIUPOPDVE omogoča le odpoved najemnih pogodb, sklenjenih za nedoločen čas. Medtem ko za pogodbe, sklenjene za določen čas, določa, da se iztečejo s pretekom časa, za katerega so bile sklenjene, in ne ureja roka in načina njihove odpovedi.


  • Najemnikom v razmerjih, sklenjenih za določen čas, tako ostane možnost predčasne odpovedi, če je ta urejena s pogodbo, ali pa uporaba drugih ukrepov glede najemnih razmerij, kot jih določa ZIUPOPDVE.


Celotno pojasnilo na povezavi: Novica | Odgovor Ministrstva za okolje in prostor, ki se nanaša na odpoved pogodb po 117. člen ZIUPOPDVE (gzs.si)

Pojasnila zakonodajalca ob sprejemanju ZIUPOPDVE so bila naslednja. Citiramo: " Prvi ukrep najemnikov poslovnih nepremičnin omogoča, da lahko podajo odpoved od pogodbe pod drugačnimi pogoji, kot jih za to sicer določa ZPSPP. Ta v 27, členu določa, da najemna pogodba, ki je sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo v roku, kot ga določa ta najemna pogodba, ki pa ne sme biti krajša od enega leta. Enoletni rok je že sam po sebi nenavadno dolg in ga je moč pripisati dejstvu, da ZPSPP izhaja iz časov, ko je bila dinamika najema poslovnih prostorov drugačna. V okoliščinah, kakršne povzročajo posledice epidemije COVID-19, pa strankam (ki bi se recimo zaradi izrazitega zmanjšanja povpraševanja odločile prenehati z dejavnostjo) ta določa ZPSPP onemogoča, da bi najem prostorov, ki jih ne potrebujejo več ali pa zanje ne zmorejo plačevati najemnine, odpovedale s krajšo ročnostjo. zato se predlaga zgolj 8 dnevni odpovedni rok. Predlaga se torej podobna ureditev, kot jo za zakupna oziroma najemna razmerja generalno določa Obligacijski zakonik. Ta v 616. členu določa, da v primerih, ko odpovedni rok ni določen s pogodbo ali z zakonom ali po krajevnih običajih, potem znaša osem dni, odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času. S predlagano določbo pa ne bo odstopljeno samo od kogentno določenega odpovednega roka, kot ga določa ZPSPP, ampak tudi od zahteve, da je odpoved lahko samo sodna. Predlog se namreč glasi zgolj na (navadno) pisno odpoved. " konec citata.


Poslovna skupnost Gorenjske banke, je 14.7.2017 med pravnimi nasveti pojasnjevala pravno ureditev prekinitve najemnega razmerja:


Kako ZPSPP ureja prekinitev najemnega razmerja, ki je sklenjeno za nedoločen čas?


ZPSPP kot način prenehanja določa sodno odpoved in odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od enega leta. Pogodbeno določilo, ki bi določalo krajši odpovedni rok, je nično. Sodna odpoved pomeni, da se najemna pogodba odpove z vložitvijo tožbe, pri čemer odpovedni rok prične teči, ko je tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe vročen najemniku (sodba Vrhovnega sodišča opr. št. III Ips 40/2011 z dne 28. 10. 2015). Razmeroma dolg odpovedni rok v povezavi s sodnim postopkom najemodajalcu tako onemogoča, da bi poslovne prostore hitro pridobil v svojo posest


Kako ZPSS ureja prekinitev najemnega razmerja, ki je sklenjeno za določen čas?


PSPP določa, da najemna pogodba preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. To pomeni, da je skladno z določili ZPSPP ni mogoče odpovedati (sodba Vrhovnega sodišča opr. št. III Ips 1/2011 z dne 20. 3. 2013). Kljub temu pa imata pogodbeni stranki skladno s sodno prakso možnost, da po splošnih pravilih civilnega prava v najemni pogodbi, sklenjeni za določen čas, določita odpoved z odpovednim rokom kot dodaten način njenega prenehanja (sodba Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cp 813/2012 z dne 23. 10. 2012). V tem primeru je tudi odpoved najemne pogodbe za določen čas potrebno podati sodno, saj ZPSPP jasno določa, da se najemna pogodba odpoveduje sodno. Nasprotno pa ZPSPP enoletni odpovedni rok določa samo za najemno pogodbo za nedoločen čas, zaradi česar se odpovedni rok pri najemnih pogodbah za določen čas določi po splošnih pravilih civilnega prava. Obligacijski zakonik za najemno pogodbo določa najmanj osemdnevni odpovedni rok.


Kako ZIUPOPDVE ureja v celoti najemna razmerja v epidemiji, na spodnji povezavi:


Reševanje najemnih razmerij v epidemiji (clemente-rogelja.si).

54 views0 comments

Recent Posts

See All